Sabido es que el contrato de compraventa tiene como obligaciones principales la entrega de la cosa, para el vendedor, y el pago del precio, para el comprador. Ambas obligaciones se configuran en el tipo legal como sinalagmáticas, al ser cada una de ellas causa de su respectiva. Por lo tanto, en el caso de que tales deberes estuvieran pendientes de cumplimiento y se produjese una declaración de concurso de acreedores, cabría plantearse si procedería el ejercicio de la acción de resolución por interés concursal del art. 165 de la Ley Concursal.
Imaginemos que el concursado es el comprador, y que la adquisición es instrumentada mediante una escritura pública que contempla el pago aplazado del precio de la compraventa y que la posesión continúe en poder del vendedor. ¿Podría solicitar el deudor (o la administración concursal) la resolución por interés concursal en base a que la obligación principal del vendedor (y la suya propia) se encuentra pendiente de cumplimiento al momento de la declaración de concurso? Prima facie podría parecer que sí, aunque la respuesta a esta pregunta dependerá de si se entiende o no que se ha producido una traditio con efectos traslativos del dominio y, en definitiva, de cómo se haya configurado el derecho de posesión sobre el inmueble.
Partimos de la base de que hay una escritura pública, a la que se puede atribuir el efecto de la tradición instrumental, salvo que ello se haya excluido expresamente. Por otro lado, esa misma escritura regula la situación posesoria posterior a su firma. Esto nos sitúa en los supuestos en que, con ocasión de una venta, las partes acuerdan desgajar el uso o posesión de la finca del abanico de poderes integrados en el dominio o propiedad de las cosas.
En la compraventa, desde una óptica concursal, deben considerarse íntegramente cumplidas las obligaciones del vendedor aunque conserve la posesión del bien transmitido, siempre que dicha posesión se ejerza en base a un título distinto del de dueño, por lo que no cabría la resolución por interés concursal.
Dos son las fórmulas que nos interesan: la “traditio brevi manu” y el “constitutum possessorium”.En la traditio brevi manu, la entrega se entiende efectuada cuando la cosa objeto de transmisión es ya poseída por el adquirente en virtud de algún otro título, produciéndose simplemente la modificación del título del poseedor, que pasa a ser poseedor en concepto de dueño. En el constituto posesorio, el vendedor que en el instante de la venta era un poseedor como dueño, pasa, tras la venta, a poseer en un concepto diferente (por ejemplo, usufructuario, arrendatario, precarista, mero poseedor, etc.). El acuerdo de modificación del título es suficiente para entender producida la traditio.
El Tribunal Supremo define el constituto posesorio como una especie de la “traditio ficta” en la que el transmitente continúa poseyendo la cosa como arrendatario, depositario, etc., es decir, el poseedor inmediato (transmitente) continúa con la cosa, pero pasando a reconocer la posesión mediata de otro (el adquirente) y añade que el Código Civil no la prevé expresamente, pero se puede considerar que cabe en la tradición instrumental del artículo 1462, segundo párrafo, o en el 1463.
Así pues, aunque el vendedor conserve la posesión física de la cosa, se entiende que ha transmitido la propiedad y que la escritura pública produce efectos traslativos del dominio si el título en virtud del cual posee ahora no es el de dueño, sino cualquier otro que ha quedado recogido en el mismo contrato o documento separado, incluso la mera tolerancia o precario, pero que ha merecido un tratamiento específico por las partes precisamente porque si no se hubiese consumado la trasmisión de la propiedad, resultaría superfluo regular la situación posesoria, al corresponderle naturalmente al transmitente en su condición de dueño.
Esta doctrina ha tenido acogida en sede concursal, entendiéndose que el hecho de dar las partes cobertura a una situación posesoria a favor del vendedor en el marco de una compraventa ratifica que éste transmitió la propiedad, pues el propietario no necesita reconocimiento alguno para ostentar la posesión, de modo que la parte vendedora habría cumplido íntegramente sus obligaciones en el sentido previsto en el art. 157 de la Ley Concursal, aunque no haya procedido aún a entregar materialmente la finca al comprador. El vendedor deberá ser tratado como simple titular de un crédito que formará parte de la masa pasiva del concurso, integrándose, según la calificación que proceda, en la lista de acreedores.
